일반적으로 금리가 오르면 잠재 주택 매수자의 이자 부담액이 늘어 매수를 꺼리게 되고 부동산 가격은 이에 따라 하락할 것이라고들 생각함 근데 이것은 교과서적이고 통념일 뿐이고 실제 연구, 조사 결과는 좀 다름.

원달러 환율이 상승하면 수출입이 개선되어 코스피가 상승할거라 믿는것과 똑같음.

원화 약세에는 외국인이 싹다 던져서 떨어지지?

결론부터 말하자면 인플레이션 수치가 높은 상황에서 금리 인상은 집값 하락보다는 상승의 결과일 확률도 있다고 생각함. 금리 인상과 집값 하락이 항상 통용되는 로직은 아니다 이말임.

주목해야 할 것은 인플레이션과 실질이자율인데 실질금리는 명목금리 - 기대인플레임 지금 상황에서 여전히 실질금리는 마이너스고 또한 실질 이자율은 그다지 변동폭이 크지 않음. 금리 인상과 인하의 이유는 일반적으로 인플레이션에 대한 예측임 인플레이션이 상승할 것이라는 예측으로 주담대 금리가 오른다고 해서 주택가격이 하락하지 않는다고 봄 이러한 결과에는 두가지 이유가 있는데

첫째, 인플레이션이 높은 상황에서 차입자의 잔여 원금과 이자는 부의 이전을 가져온다 인플레가 높은 상황에서 오늘의 잔여 대출원금과 미래의 대출원금이 실질적으로 다른 구매력을 가지기 때문임 ( 차입자의 입장에서 고 인플레 상황은 실질 잔여 원금 부담액이 줄어듦 다시 말해서 인플레가 높으면 지금 내가 빌린돈을 사실상 미래에는 더 적게 갚는 효과가 있다고 보는거 )

둘째, 조세 효과 때문. 미국과 한국의 경우 주담대 차입자는 담보 대출의 이자를 그들의 소득세에서 공제받을 수 있다.

예를 들어 금리가 0.1에서 2%로 올랐을 때 증가한 이자지급액만큼 세금 공제분이 증가하여 인플레이션 발생으로 인한 차입자의 구매력 감소에 어느 정도 보완이 가능함. 인플레가 높은 상황에서는 공제분이 주는 효과가 훨씬 커서 통념과는 다르게 주담대 이자가 상승하면 주택 가격도 상승하는 결과를 보임

높은 인플레이션 시장에서는 차입자의 소득세에서 대출 원금이 공제되며 이는 부동산 금리 인하의 효과보다 유리함 (금리를 낮춰서 대출이자 부담액을 줄이는 것보다 인플레 상황에서 금리를 올려서 소득공제 받는게 영끌이들 입장에서는 유리하다는 말임 )

우리나라의 경우 기준시가5억까지 공제해주는데 실제 시장가격은 8억대 정도까지 이 혜택을 누릴 수 있음 19 20 21년에 상승한 8억대 이하 아파트 지금 얼마지? 

10~15억 하잖아 여기서 보합할 것 같음 크게 하락안함 

실질적인, 유의미한 공급이 있을때까지는 가격이 크게 안내려올 것이라 생각함

세줄 요약

1. 인플레가 높은 상황에서 명목금리가 오르면

2. 실질 이자부담액이 줄어들어서( 소득세 공제와 부의 이전효과)

3. 영끌이들이 연쇄 디폴트나서 주거용 부동산 폭락이 발생할 확률은 현저히 줄어든다

떨어지려면 실질금리가 존나 높아야된다 ㅇㅇ