"밀도가 부동산 구매시 고려사항이 될 수 있어"

-위축되고 있는 부동산 시장은 어떻게 전망하는가.
▶이런 일이 발생할 때마다 항상 인플레이션 압박 요인인가 디플레이션 압박 요인인가에 대해 논쟁이 벌어지는데 나는 이번에는 디플레이션 요인이라고 생각한다. 식료품 등이 물량 부족으로 인플레이션이 발생했다. 석유, 천연가스, 광물 등 원자재와 에너지 가격이 폭락하는 등 심각한 디플레이션 요인이 있다.

부동산 가격은 대출 능력, 그리고 근본적으로 미래에 대한 기대 심리와 연계돼 있기 때문에 매우 강한 디플레이션 압력을 낳을 수 있다. 코로나19 대유행으로 소비심리가 크게 악화됐기 때문에 부동산 가치는 산업용이든 주거용이든 하락할 수밖에 없다. 구매 기회를 잡으려는 사람이 거의 없을 것이다.

상업용 건물을 예로 들면 소매점 매장이 다 문을 닫는다면 건물 임대료는 누가 내나. 매장이 수익을 창출할 수 없다면 상업용 부동산의 가치는 어떻게 되겠는가. 디플레이션이 될 수밖에 없다. 사람들이 실직하고 두 달이 지난 후 월세를 낼 수 없다면 어떻게 되겠는가. 모기지를 갚을 수 없다면 어떻게 되겠는가. 이게 디플레이션이다.

-글로벌 금융위기 때 뉴욕과 같은 대도시 중심부는 상대적으로 영향이 적었는데.
▶대도시가 가장 믿을 만한 시장이라고 여겨지지만 이번엔 상업용 부동산 영향으로 이런 인식이 다소 바뀔 수 있을 것 같다. 이제 사람들은 고밀도 구역에 거주하는데 좀더 신중해질 것이다. 많은 사람들이 코로나를 피해 뉴욕을 떠났다. 그중엔 뉴욕으로 다시 돌아올 의향이 없는 사람도 많을 것이다.

고밀도 부동산 시장의 가치, 특히 상업용 부동산 포트폴리오의 가치는 이같은 영향으로 인해 우리가 생각하는 것보다 더 하락할 수 있고, 사회적 거리두기의 영향으로 대도시 근교와 저밀도 지역의 가치가 상승하는 재균등화가 발생할 수도 있다. 일단은 지켜봐야겠지만 앞으로 사람들이 부동산을 보는 관점에 이같은 인식이 반영될 수 있다. 인구밀도가 부동산 구매시 고려사항이 될 수 있다.