비교표준지를 선정할 때 이용상황을 많이 고려하시는데, 사실 이용상황은 대지의 경우 주거용, 주상용, 상업용, 업무용이 큰 차이는 없습니다. 수험목적상 차이를 둔 것이지 실무에서는 대지면 차이가 없습니다. 왜 그럴까요? 대지에 상업시설을 건축하면 대지가 상업용이 되고, 공업시설을 설치하면 대지가 공업용이 됩니다. 토지는 대지인데 건축물에 따라서 토지가치가 차이가 발생하는게 이상하지 않나요? 실제로 건축허가를 받아보면, 공업이든 상업이든 지출해야할 비용은 동일합니다. 다만, 용도지구나 지구단위계획으로 인해서 허가가 안나는 경우는 있지요.

사례로 접근해보면 서울시에 박원순 시장이 녹지사업을 한다고 상업지역 내에 농지로 형질변경한 경우가 있었습니다. 그 농지가 어떻게 평가되었을 것이라고 생각하나요? 수험목적으로 배웠다면 당연히 이용상황이 동일해야 하니까 농업용을 가져와서 평가했을테지만, 실제로는 농업용을 다시 상업용으로 형질변경하는 비용만큼 차감해서 평가했습니다. 그래서 그 지역의 농지는 상업용과 별 차이가 없지요. 오히려 다른 농지를 평가할 때 그 농지를 표준지로 가져오게 되면, 그게 정말 문제가 되지요.

감정평가를 할 때, 인근지역과 주변환경이 중요한 이유도 바로 이것입니다. 그래서 수험목적상에서는 용도지역만 고려하지만, 실제로는 용도지구, 용도구역, 지구단위계획, 조례까지 검토해서 상업용과 주거용, 공업용 등 여러 용도로 건축허가가 가능한 지역이라면 이용상황을 고려하기 보다는 주변환경을 더 중요하게 봅니다. 그 때 사용되는게 시장분석이고, 여러분들이 외우 생시수균 등등이죠. 수험에서는 토지이용계획을 입체적으로 볼 수 없으니 편의상 이용상황별로 지가를 차등시켜놓은 것이지 실제로는 그렇진 않다는 점, 문제를 위한 문제에 너무 매몰되지 마시기 바랍니다.