한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도 방식으로 아파트 재건축을 추진하면 아파트 최고 높이를 종전 35층에서 40층으로 높여주는 방안을 정부가 추진하고 있다. 민간 아파트 단지들이 재건축에 참여토록 유도하기 위해 용적률(대지 면적 대비 건물 바닥 면적의 합)뿐 아니라 35층으로 묶여 있던 층수 제한까지 완화해주려는 것이다.

하지만 정부 제안을 받아든 단지들 사이에서 “사업성이 낮다”는 목소리가 나와 난항이 예상된다. 도심 공급을 대량 늘리려면 현재의 민간 재건축 규제를 완화해야 한다는 목소리가 높다.

19일 국토교통부 등에 따르면 LH와 서울주택도시공사(SH), 한국부동산원으로 구성된 ‘공공정비사업 통합지원센터’는 이날부터 공공 재건축 사전 컨설팅을 받은 서울 재건축 단지에 대한 설명회를 실시한다고 밝혔다.

공공 재건축은 LH나 SH가 시행사로 참여해 용적률과 층수 제한 등 규제를 풀어주되 늘어난 용적률의 50∼70%를 기부채납 받아 공공임대나 공공분양으로 채우는 방식이다. 지난해 8·4 공급대책에서 나온 주택 공급 방안으로, 서울 관악구 미성건영, 광진구 중곡, 서초구 신반포19차 등 7개 단지가 공공 재건축 사전 컨설팅을 받았다.

서울 강남권 유일한 신반포19차 재건축 조합은 공공 재건축 시 용적률은 405%, 층수는 최고 40층까지 가능한 것으로 나타났다. 기존에 조합이 추진했던 민간 재건축 때(용적률 300%, 최고 35층)보다 용적률과 층수 규제를 완화해주면서 가구 수도 더 늘어나게 됐다.


당초 조합은 242채를 349채로 재건축할 계획이었다. 공공 재건축에 참여하면 97채 많은 446채까지 지을 수 있다. 가구 수가 늘면서 조합원 분담금도 기존 민간 재건축 대비 72% 줄어든다. 금액으로 치면 1억∼2억 원 줄어든다.

수익성은 분명 개선됐지만 조합은 더 지켜보자는 분위기다. 조합 관계자는 “조합원들은 돈을 더 내더라도 명품 아파트로 짓기를 원하는데 공공이 참여하면 평범한 서민용 아파트가 되는 것 아니냐는 우려가 크다”고 전했다. 공공 재건축 시 446채 중 107채는 공공임대와 공공분양으로 채워지게 된다.

다른 단지들은 애초에 재건축 추진에 난항을 겪을 만큼 사업성이 좋지 않던 곳이 많다 보니 공공 재건축에 참여해도 사업성 개선 효과가 크지 않았다.

전용면적 48∼61m² 276채인 광진구 중곡아파트는 공공 재건축 시 370채로 늘어난다. 용적률을 300%까지 올리고 가구 대다수는 전용면적 44m²로 채운다고 가정한 결과다. 하지만 분담금은 최소 1억8000만 원으로 민간 재건축 때(1억5000만 원)보다 늘어나는 것으로 나타났다. 조합 관계자는 “수억 원의 분담금을 내고 더 좁은 집에 들어간다면 누가 반기겠냐”며 “추가 혜택이 없다면 추진이 어려울 것 같다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “임대에 집착하기보다는 늘어난 용적률을 1인 가구용 오피스텔 등 다른 방식으로 채우도록 할 필요가 있다”고 말했다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “용적률을 올려도 토지 지분이 떨어져 큰 실익이 없고 임대 물량에 대한 거부감도 크다”며 “임대 물량으로 향후 가격이 덜 오를 것까지 고려해 혜택을 줘야 한다”고 말했다.