시미즈 지히로(清水 千弘) 니혼대학 교수는 ‘인구 감소·고령화가 주택 가격 폭락으로 이어지는가’라는 논문을 통해 ‘인구 감소를 방치할 경우, 2040년 절반 이상 지자체의 주택 가격이 40% 하락할 것이다. 그러나 이민 확대, 정년 연장, 여성 고용 확대 등의 대책으로 주택 가격 하락을 막을 수 있다’고 주장했다. 명지대 이상영 교수는 “한국은 일본에 비해 주택 재고가 부족한 데다 규제로 공급도 줄어 일본처럼 집값이 급락하지는 않을 것”이라고 말했다.

버블 악몽 겪은 日, 초저금리에도 집 안사고 월세살이

도쿄 신축 작년 1.7%만 올라

‘코로나 불황’을 막기 위해 돈 풀기 정책을 펴면서 한국뿐만 아니라 미국, 영국, 캐나다 등 상당수 국가에서 지난해 주택 가격이 급등했다. 하지만 일본은 전년보다 소폭 상승하는 수준에 그쳤다. 일본 부동산 조사기관인 부동산경제연구소에 따르면 수도권 신축 분양 아파트의 평균 가격은 6084만엔(6억4000만원)으로, 전년보다 평균 1.7% 올랐다. 버블기인 1990년(6123만엔)에 이어 사상 두 번째 고가라고 일본 언론들이 보도했다. 올랐다는 아파트 분양가가 30년 전 가격보다 더 낮아 일본 부동산 장기 침체가 얼마나 심각한지를 보여준다. 지난해 수도권 기존 아파트 가격(70㎡ 기준)은 전년보다 0.7% 오르는 데 그쳤다.

지방 토지 시장은 코로나로 인한 외국인 관광객 유입 중단의 직격탄을 맞았다. 일본 정부가 발표한 2020년 기준 지가(7월 1일 시점)는 전국 평균 가격이 3년 만에 하락세로 돌아섰다. 오사카 등 지방 도시의 일부 상업지역은 20% 가까이 폭락했다.

일본에서 다른 나라와 달리, ‘코로나 특수’가 발생하지 않은 이유는 뭘까. 우선 일본은 이미 초저금리였기 때문에 각종 경기부양책에도 상대적인 금리 변동 폭이 크지 않다. 30년 장기 모기지(주택담보대출) 금리가 1.3%대, 10년 고정금리가 0.5%로 거의 변화가 없었다. 초저금리에다 소득세 공제 혜택도 있어 주택담보대출로 집을 사면 원리금 상환액이 임대료보다 오히려 적게 들어가는 경우도 많다. 다른 나라라면 주택 수요가 급증하겠지만, 일본에서는 인구 감소, 빈집 증가 등으로 여전히 주택 소유에 부정적인 사람들이 많다.