미장에는 공개적으로 거래되는 교도소 리츠가 있다. 그 중 Corrections Corporation of America로 알려진 CoreCivic을 오늘 소개하겠다. (다른 하나는 GEO 그룹으로, 부채가 높아 요즘같은 흉흉한 시대 때에는 별로 추천은 못하겠다)

이 CoreCivic 사업은 세 가지 부문으로 운영된다.

여기서 나오는 NOI는 순운영소득으로 유효총소득에서 운영경비를 뺀 소득을 나타낸다.

부동산의 객관적 가치를 파악하는 아주 중요한 지표로 투자자의 최종 소득이라고 생각해도 무방하다.

안전성 (NOI의 80 %)-장기 임대로 총 수용인원이 73,000명인 총 50 군데의 교정 및 탐지 시설을 운영한다.

부동산 (NOI의 10 %)-정부 기관에 임대를 위해 8 개의 부동산을 소유했다.

커뮤니티 (NOI의 10 %)-각 5,000명의 수용인원을 가진 29 개의 주거 재개발 센터를 소유 및 운영한다.

사실 이런 사설 교도소는 정치적 테마로 인기가 없고 투자자에게도 그리 매력적이지 않다. 이 회사는 거의 2 억 달러의 시가 총액에도 불구하고 사실상 회사에 대한 연구가 없으며 수입구조에 관한 자세한 질문도 없다. 허나 이럴 때를 잘 노려 저평가된 회사에 가치투자를 한다면 언젠가 10루타를 때릴 수 있다는 것을 기억하자.

CoreCivic은 현재 약 11 % 이상의 배당 수익률, 15 % 이상의 유지 보수가 필요없는 현금 흐름 수익률 (핵심 사업은 약 18 % 수익률)로 자산의 원가에 대해 상당히 할인된 가격으로 저평가됐다. 동시에, 회사는 비즈니스 모델을 다양화하고 (현재 자산의 약 30 % 이상으로 주거 재개발 센터 및 일반 관공서를 포트폴리오에 추가 함) 정치적으로 민감한 고객에 대한 노출을 줄였다. (예 : 연방교도소와 캘리포니아 교정국) 이로써 소득과 수입은 변동적인 정치적 리스크는 완화됐다.

비즈니스 모델에 대한 높은 정치적 민감도에도 불구하고 민간 교도소는 연방 정부와 주 정부에 대체 능력이 거의없는 중요한 서비스를 제공하는 필수 정부 파트너다. 민간 교도소 수감자는 미국 수감자의 약 8 %를 차지한다. 상황이 이렇다보니 설사 정부가 민간 교도소를 폐지하겠는 의지를 보여도 설비가 열악한 공공 시설에 120,000명 이상의 수용자를 재수용하는 것은 현재 미국 연방 교도소의 재량으로 불가능에 가깝다. 님비 현상 (NOT IN MY BACKYARD), 주 정부의 허가, 긴 설계시간 (평균 5 년 이상), 높은 자본 투자 (건물 당 $ 150M- $ 200M) 등의 어려움으로 인해 전국에 연방교도소의 새로운 교도소 수용 능력은 거의 없기 때문이다. 2012 년에서 2016 년 사이에 일시적으로 수감이 감소했지만, 수감자 수는 장기적으로 1-2 % 씩 계속 증가 할 것으로 예상되며 민간 교도소 사업은 주기적으로 성장 중이다. (감금은 경기 침체 기간 동안 증가하는 경향이 있다).

현재 미국 하원, 특히 민주당의 민간 교도소에 대한 많은 부정적인 압박에도 불구하고, 미국의 공공 시설은 심각한 과잉 수용 능력 (대부분의 교도소가 99 % 이상 점유), 구식 시설, 구금 시설 인프라에 대한 투자 자금을 조달 할 예산이 부족한 문제, 노동력 부족과 같은 문제로 고통 받고 있다. CoreCivic과 같은 개인 교도소는 이 고장난 미국교정 체제에 필요한 경우, 유동적인 수용량을 제공하는 동시에 일반적으로 공공 교도소와 유사한 결과를 제공한다. 이로 인해 지난 5 년간 일관된 90 % 이상의 계약 보유율과 80 %의 점유율이 발생했다. 최근에 사형수의 ​​단계적으로 폐지를 주장하는 캘리포니아에도 꾸준히 민간 교도서에 대한 여러 규제 완화 및 면제가 포함되어 있다.

만약에. 정말 연방정부의 엄청난 의지로 전국적으로 민간 교도소를 폐지하려는 광범위한 시도가 있을 경우, 가장 가능성이 높은 시나리오는 CoreCivic이 교도소를 직접 관리하는 것을 중단하고 주 또는 연방 정부가 기존 시설의 용량 부족으로 직접 CoreCivic의 소유 시설 포트폴리오를 구매 또는 임대하는 것이다. 공공 시스템의 교도소에 새로운 설립지의 부족. 교체 비용을 기준으로 이 시나리오에서 상당한 신빙성이 있다고 생각한다.

이에 대한 자세한 대책은 3Q 2019의 주주총회에서 밝힌 경영진의 논의로 이미 준비 중이라는 것을 알 수 있다.

"우리가 연방 또는 주에서 최근에 지은 교도소를 예시로 들어봅시다. 4 년 또는 5 년간 우리는 연방의 요구조건을 1인당 $ 200,000에 해결했습니다. 그리고 연방정부는 같은 프로젝트에 1인당 $ 400,000 정도로 우리에게 비용을 지불했습니다. 주 정부 수준에서 우리는 1인당 $ 100,000에 요구조건을 모두 준수했고 주 정부는 1인당 $ 200,000을 우리에게 줬습니다. 우리 회사 사업의 절반 정도가 연방 정부와, 절반은 주와의 사업이라고 생각하면 최근의 완료한 민간 교도소 프로젝트를 살펴보면 1인당 20 만 달러가 아마 평균일 것입니다. 그래서 우리는 1인당 $ 200,000 정도 수익으로 가져갑니다. 현재 우리는 65,000명의 수용력을 제공하며 이는 우리 회사의 부동산 가치는 약 130 억 달러로 평가 받고 있습니다." 라며 경영진 중 한 이사가 현 민간 교도소 사업에 대한 긍정적인 면을 설명했다.

이어 그는 "따라서 최악의 시나리오를 막기 위해 우리의 역량 강화가 필요하다고 생각합니다. 정부가 우리 민간 교도소를 사용하지 않고는 못 배길 정도로 효율을 올려야합니다. 이제 130 억 달러로 평가 받고 있는 부동산 재산도 주식 시장에서 현재 시가 총액을 보면 여전히 저평가 중이라 할 수 있습니다. 또한, 당신(아마 투자자)이 투자하고 있는 중요기업을 살펴보면 그 어느 곳도 우리처럼 130 억 달러를 재산이나 공동체에 투자 중이지 않다고 말하고 싶습니다."고 민간 교도소 말고도 현재 소유 중인 부동산 재산에 대한 강한 자신감도 보였다.

그는 "다시 말해, 최악의 시나리오에 대해 다시 생각할 점은 우리 부동산의 가치가 좋은 위치를 제공하기 때문에 민간 교도소 사업이 없어도 우리 회사는 투자하기에 매우 매력적이라는 것입니다. 우리 부동산 가치는 지난 2 년간 약 8 % 증가했으며 작년에는 무려 5.5 % 증가했습니다. 따라서 부동산 가격이 계속 향상되고 있다는 점을 강조하고 싶습니다. 그리고 다시, 그것은 우리 회사의 가치를 보여줍니다. 그리고 현재 민간 교도소 사업에 비용적 관점에서 지출을 보면, 우리가 시설을 직접 소유하고 관리 할 때 지출이 실제로 주정부나 연방 정부가 소유해 운영하는 것보다 낫습니다. 다시 말하지만 최악의 시나리오를 실행하려면 정부는 결국 우리들의 부동산이 필요하고 그 부동산의 구매 또는 임대가 이뤄질 수 밖에 없는 상황입니다. 그리고 이런 민간 교도소 공영화 시도는 오히려 우리 회사에 매우 긍정적일 것입니다."라며 현 민주당의 민간 교도소 폐지 정책에 대하여서도 환영하는 배짱을 보이기도 했다.

현재 주가는 수용인원 1인당 $ 40,000의 가치로 평가되고 있기 때문에 위에 나온 회사측 재산 추정치에 상당한 감가 상각이나 기타 조정을 가하더라도 현재 주가를 초과하는 안전한 수익을 제공한다. 또한 일부 대형 미국 은행은 민간 교도소에 자금 조달을 지원하지 않기 때문에 경영진은 항상 단기 자본을 통해 자금을 과잉 확보하고 재무성을 개선하기 위해 적절한 우선 순위를 정하고 있다.

미주갤 블룸버그 pepsico@vivaldi.net