일단

내가 전세를 선호하지 않는 이유 및 전세의 단점

1.현재 전세가격에 버블이 있음 ,

전세자금대출과 전세보증보험 때문에 전세가격에 거품이 있음 , 주담대와 다른 것이 전세자금대출은 물권에 대출이 아니라 채권에 채권을 내주는 이중 채무구조로 원래는 있어서는 안되는데 서민 주건안정이라는 논리로 정부에서 밀어주고 있음.

2. 전세 버블로 인해 매매가격에도 버블이있음

전세에도 매매에도 버블이 있다는건 붕괴시에 더 크게 다가 올 수 있다는 것이고 내 전세금이 위험하다는 소리

3. 대부분의 갭투자자가 여윳자금이 없음

다음세입자를 구해야 내가 보증금을 받을 수 있는 구조 자본금이 계약2년 후에 곧 바로 받으란 법이 없음 (디폴트 얘기는 아니고)

내가 전세사는 사람들을 병신이라고 욕했던 이유

전세사는 사람을 병신이라고 한 것에 대해 사과드리고 나의 시야가 좁았음을 인정합니다.

서민계층에서 전세사는 사람들은 솔직히 다 금융문맹들이 맞습니다. 여러분들 주변은 어떤지 모르겠지만 빈곤층에 속했던 저의 주변미터는 이렇습니다.

1. 나의 모든 자본금 뿐만 아니라 대출까지 끌어서 전세금에 다 박는다.

님들 눈에는 이게 정상으로 보입니까? 젊은 것들이 자본금 전부를 2년만기 채권에 박는 다구요 물론 지금처럼 자산가격이 비싸다면 이해가능. 오히려 집값이 쌀 때 인구 어쩌고 하면서 전세 살았던 애들이 대부분

2. 빌라 오피 매매 시세를 알지도 못하면서 전세로 들어간다.

2년지나면 전세금을 다 돌려 받을거라고 생각함 전세제도에 대한 이해가 전혀 없음 이런애들이 전세사기 당함. 엄연히 얘기하면 전세사기가 아니라 전세 디폴트임

3. 골빈년들 특

꾸역꾸역 구질구질한 구축 안 사고 신도시 어디 입주 폭탄인데 전세살고 자차 끌고 주접 떰

전세가 유효한 경우

1. 상급지 아파트는 전세가율이 낮아서 뜯길 위험이 제로에 가깝고 전월세 전환율을 생각했을때 5.5%의 수익률과 전세자금대출과의 콜라보로 실질 수익률 6%이상을 누릴 수 있음. 주식비중을 높게 가져가고 전세자금대출을 풀로 끌어서 전세를 살면 주식채권 배분이 자동으로 되는데 이 채권의 수익률이 위험성 대비 아주 높은 수익률을 볼 수 있음. 심지어 이 채권은 비과세에다가 대출 받은 원리금이 소득공제까지 된다.

아마 여기 갤러리 Vanguard 가 이 방법을 사용하고 있는 것으로 보임.

2. 자산이 아주 많은 경우

자산이 아주 많은 경우 자산으로 얻을 수 있는 수익이 서민층과 다르게 높은 세율로 엄청나게 감소 EX 나같은 허접들의 기대수익이 10%라면 고액자산가의 경우 여기에 세금 이슈가 붙어 6% 대라면 전세사는게 합리적인 선택이 될 수 있음

3. 입지 좋은 재건축 아파트의 경우

좋은 입지에서 재건축이라는 이유로 구축이라는 이유로 말도 안되게 저렴한 전세로 거주 할 수 있음.