"3억대 서울 아파트 또 오겠나" 역대급 기회라는 '이 동네' 공공분양 전망 분석

나남뉴스

2026.03.08 22:25:04

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사진=나남뉴스

올해 수도권 공공택지에서 약 2만9000가구 규모의 공공분양 주택 공급이 예정되면서 실수요자들의 관심이 점점 뜨거워지고 있다.

공급 대상지는 고덕강일, 고양창릉, 수원광교 등 교통과 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 신도시와 역세권 지역이 중심이다. 이러한 지역은 주거 편의성이 높고 향후 가치 상승 기대감도 크기 때문에 실거주 목적의 수요가 몰릴 것으로 전망된다.

특히 하남 미사 공공임대주택의 분양 전환은 자산 형성과 유동성 측면에서 장점이 크다는 평가를 받고 있다.

일반적인 신축 분양 아파트와 달리 공공임대주택은 일정 기간의 실거주 이력이 인정되기에 분양 전환 이후 바로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

사진=SH공사

이는 주택을 매도할 때 세금 부담이 크게 줄어든다는 의미로 필요할 경우 빠르게 현금화하거나 상급지 주택으로 이동하는 전략도 가능하다는 점에서 매력적인 선택지로 꼽힌다.

또한 하남 미사 중심지구는 이미 교통망과 교육 환경, 상업시설 등 생활 인프라가 상당 부분 완성된 상태다. 특히 역세권 입지라는 점은 향후 부동산 시장이 상승 국면에 접어들 경우 프리미엄이 반영될 가능성이 높다는 평가가 나온다.

반면 고덕 강일 지역에서 공급되는 토지임대부주택은 주거 안정성을 중시하는 수요자에게 적합한 구조로 평가된다. 강동구라는 서울의 행정적 장점과 함께 지하철 9호선 연장 계획이라는 교통 호재를 갖추고 있음에도 초기 진입 비용이 약 3억5000만원 수준으로 낮다는 점이 가장 큰 장점이다.

다만 토지임대부주택은 토지 지분을 소유하지 않고 건물만 보유하는 방식이기 때문에 주택 가격 상승의 핵심 요인인 토지 가치 상승을 온전히 반영하기 어렵다.

수도권 공공분양 2만9000가구 공급 예정돼

사진=SH공사

주변 아파트 가격이 상승하더라도 그 상승분을 모두 누리기 어렵다는 의미다. 여기에 최소 10년 동안 의무 거주 기간이 적용돼 자산을 매도하거나 이동하기가 쉽지 않다는 점도 단점으로 꼽힌다.

결국 일정 수준의 대출 부담을 감당할 수 있고 향후 자산 가치 상승을 고려한다면 하남 미사 분양 전환이 더 유리할 수 있다. 반대로 장기간 안정적인 거주가 우선이며 금융 부담을 최소화하고 싶다면 고덕 강일 토지임대부주택이 적합한 선택지가 될 수 있다.

전문가들은 향후 수도권 공공택지 공급 일정과 3기 신도시 개발 속도 역시 시장 흐름에 중요한 영향을 줄 것으로 보고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "3기 신도시의 실제 공급 속도와 비주택용지 전환 여부가 시장 일정과 수요 흐름에 직접적인 영향을 미칠 것"이라고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "일부 3기 신도시 구간에서는 교통망 계획이 확정되면서 이미 수요 회복 움직임이 나타나고 있다"며 "초기 분양가가 주변 시세의 약 70~80% 수준에서 책정될 경우 대기 수요가 빠르게 유입될 가능성이 높다"고 분석했다.

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