"보증금 부풀려진 전세계약은 '허위'...은행 대출에 보증기관 책임

파이낸셜뉴스

2025.06.22 14:50:47

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일부 허위도 면책 사유..."보증금 부풀렸다면 보증 책임 없어"

[파이낸셜뉴스]전세보증금이 부풀려진 전세계약은 '허위'이기 때문에 은행이 이를 토대로 대출을 해줬다면, 보증기관은 보증 책임에서 제외될 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

22일 법조계에 따르면 대법원 3부(주심 이흥구 대법관)는 지난달 29일 A은행이 주택도시보증공사를 상대로 낸 보증채무금 반환 소송 상고심에서 원고 승소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

A은행은 2017년 8월 보증금이 2억6400만원으로 기재된 임대차계약서를 근거로 임차인에게 약 2억1000만원의 전세대출을 실행했다. 또 주택도시보증공사는 A은행과 맺은 보증업무 위탁협약에 따라 해당 대출을 보증했다.

하지만 실제 임차인이 임대인에게 지급한 보증금은 2억3000만원에 불과했다. 임차인은 보증금을 부풀린 허위 계약서를 작성해 대출을 더 받은 셈이고, 임대인은 계약서상의 보증금 전액을 받지 않은 채 입주해 확정일자를 받았다.

논란은 임차인이 만기 시점에 대출금을 상환하지 않으면서 불거졌다. A은행은 공사에 보증 이행을 요청했지만, 공사는 약관에 따라 '허위의 전세계약'에 해당한다며 면책을 주장하고 보증채무 이행을 거부했다. 당시 A은행과 공사 간 협약에 따른 약관에는 '사기 또는 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때' 보증책임이 면제된다고 명시됐다.

재판의 핵심 쟁점은 해당 전세계약이 '허위'에 해당하는지 여부였다.

1심과 2심은 전세계약이 적법하다고 보고 A은행의 손을 들어줬다. 임차인이 주택에 실제 입주해 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 취득했으므로 실제 지급한 보증금 2억3000만원 범위 내에서 공사의 보증 책임이 성립한다는 판단이었다.

하지만 대법원은 이 판단을 뒤집었다. 대법원은 면책 사유인 '허위계약'에 관해 "전세계약의 전부가 허위일 것을 요구하지 않는다"며 허위인 일부 내용이 보증계약 체결 여부와 보증 범위를 정하는지 여부가 중요하다고 봤다.

그러면서 "임차인은 규정상 대출 가능한 금액보다 많은 금액을 대출받기 위해 실제 전세보증금보다 부풀려 기재된 전세계약서를 근거로 대출을 받은 것으로 보인다"며 "이는 공사의 보증계약 체결 여부 또는 보증채무 범위 등에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다"고 밝혔다.

이어 "전세보증금 액수는 보증사고 발생 시 구상금 채권 변제의 실효성과 직접적인 관계가 있는 것"이라며 "전세보증금 액수가 부풀려진 전세계약은 중요 사항에 대해 허위가 있는 것으로 약관상 허위의 전세계약에 해당한다"고 판단했다.

scottchoi15@fnnews.com 최은솔 기자

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