[기고] 장기보유특별공제를 손대면, 정말 집값이 잡힐까?

국제뉴스

2026.03.24 11:25:43

조회 1047 추천 3 댓글 9

손종배 ㈜라움 이사(국제뉴스DB)

최근 국토교통부 장관의 발언이 부동산 시장에서 적지 않은 파장을 일으키고 있습니다. 초고가 주택 보유자와 비거주 1주택자까지 포함해 보유세 체계를 손보겠다는 방향, 그리고 장기보유특별공제 제도에 대한 대대적인 손질 가능성이 언급되면서 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 특히 최대 80%까지 적용되는 장기보유특별공제에 대해 "말이 안 되는 수준"이라는 표현까지 나오면서 제도 축소 가능성이 거론되고 있습니다.

정책의 의도는 분명합니다. 초고가 주택에 대한 과세를 강화하고, 장기적으로는 이른바 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 완화하겠다는 것입니다. 다만 시장을 오래 지켜본 입장에서 한 가지 생각이 들었습니다. 정책 의도와는 달리 시장에서는 정반대의 결과가 나타날 가능성도 있다는 점입니다.

장기보유특별공제는 단순히 세금을 깎아주는 제도가 아닙니다. 이 제도의 핵심 취지는 명확합니다. 오래 보유할수록 세금을 줄여주고, 짧게 사고파는 거래에는 상대적으로 더 많은 세금을 부담하게 만드는 구조입니다. 즉 장기 보유를 장려하고 단기 투기를 억제하는 인센티브 장치입니다. 이러한 구조 때문에 부동산 시장은 자연스럽게 거래 회전율이 낮아집니다. 주식시장처럼 빈번하게 사고파는 시장이 아니라, 한 번 매입하면 오랜 기간 보유하는 구조가 형성되는 이유도 여기에 있습니다.

그렇다면 이 제도가 크게 축소될 경우 어떤 변화가 나타날 수 있을까요. 만약 10년씩 장기 보유를 하더라도 세금 혜택이 크게 줄어든다면 투자자의 판단은 달라질 수 있습니다. "어차피 오래 보유해도 세금 혜택이 크지 않다면 굳이 장기 보유를 할 이유가 있는가?"라는 질문이 자연스럽게 등장하게 됩니다.

이 질문이 시장 참여자들에게 퍼지기 시작하면 시장의 행동 패턴은 바뀔 수 있습니다. 장기 보유의 유인이 약해지고, 상대적으로 거래 회전율이 높아질 가능성이 있습니다. 즉 장기 투자 감소, 거래 증가, 단기 매매 확대라는 구조적 변화가 나타날 수 있다는 이야기입니다.

경제 정책에서는 이런 현상이 자주 등장합니다. 정책의 의도는 투기를 억제하는 것이지만, 인센티브 구조가 바뀌면서 오히려 단기 거래를 늘리는 결과가 나타나는 경우입니다. 금융시장에서도 장기 투자 혜택이 약한 시장일수록 투자자들은 자연스럽게 단기 트레이딩 중심으로 움직입니다.

그 결과 시장의 변동성은 오히려 커지는 경우가 많습니다. 부동산 역시 결국 자산 시장입니다. 투자 인센티브 구조가 바뀌면 시장의 행동 방식도 함께 바뀔 가능성이 있습니다.

물론 정부가 이런 정책을 고민하는 배경 역시 충분히 이해할 수 있습니다. 현재 한국의 세금 구조에서는 부동산 자산을 팔기보다는 버티는 전략이 유리한 경우가 많습니다. 거래세와 양도세 부담이 높다 보니, 시장에서는 자연스럽게 "팔지 말고 들고 가자"는 전략이 선택됩니다.

그 결과 나타난 현상이 바로 '똘똘한 한 채' 집중입니다. 여러 채를 보유하기보다는 가장 좋은 한 채를 장기 보유하는 전략이 합리적 선택이 되는 구조입니다. 정부 입장에서는 이 구조를 깨고 싶어 하는 것입니다.

하지만 시장의 본질을 조금 더 깊이 들여다보면 또 다른 요소가 보입니다. '똘똘한 한 채' 현상의 근본 원인이 단순히 세금 구조 때문만은 아니라는 점입니다. 더 근본적인 이유는 서울, 특히 핵심지로의 구조적 수요 집중입니다. 물리적으로 공급이 제한된 지역에 전국적인 수요가 몰리면 가격이 올라가는 것은 자연스러운 현상입니다. 이러한 구조가 유지되는 한 사람들은 결국 가장 좋은 입지를 선택하려 합니다. 세금 정책만으로 이 흐름을 완전히 바꾸기는 쉽지 않습니다.

정책은 언제나 의도를 가지고 설계됩니다. 하지만 시장은 정책보다 훨씬 복잡하게 움직입니다. 때로는 정책이 예상하지 못한 방향으로 결과가 나타나기도 합니다. 장기보유 혜택이 줄어들면 단기적으로 매물이 잠시 증가할 수는 있습니다.

그러나 시간이 지나면 장기 보유 유인이 약해지면서 거래 회전율이 높아지고, 단기 매매가 늘어나는 구조가 형성될 가능성도 있습니다. 그리고 자산 시장에서 회전율이 높아진다는 것은 종종 가격 변동성이 커지고 상승 랠리가 만들어지는 환경과도 연결됩니다. 이것이 경제 정책에서 종종 등장하는 '정책의 역설'입니다.

결국 부동산 시장을 이해할 때 중요한 것은 하나의 정책이 아니라 전체 구조입니다. 세금, 금리, 공급, 수요, 인구 이동, 도시 구조 등 다양한 요소가 동시에 작동합니다. 그래서 시장을 바라볼 때는 정책 하나만을 보고 단정하기보다는 더 큰 구조 속에서 해석할 필요가 있습니다.

정책은 계속 바뀔 것입니다. 그러나 서울 핵심지로 향하는 구조적 수요까지 완전히 바꾸는 일은 결코 쉽지 않습니다. 시장은 언제나 정책과 구조 사이에서 새로운 틈을 찾아 움직이기 때문입니다.

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