제6장 복지 한국을 위한 과제

부동산 문제 해결의 방향 2

  수요 측면에서 아파트 가격 폭등의 진원지인 수도권과 강남에 몰리는 편중된 수요를 분산시키는 정책이 필요합니다. 서울과 수도권의 주택문제는 이 지역에 인구가 과도하게 집중되어 있기 때문에 생기는 것이라 할 수 있습니다. 이를 해소하기 위해서는 참여정부에서 중점적으로 추진해 온 국가 균형발전을 앞으로도 지속적이고 일관되게 추진해야 합니다. 이미 서울과 수도권은 대한민국의 모든 인구와 자원을 빨아들이는 블랙홀이 되어 버렸습니다. 이를 그대로 방치할 경우 서울과 수도권에서는 인구 과밀로 인해 주택문제나 물류비용 상승 등의 문제가 더욱 심각해질 것이며, 지방은 더욱더 공동화되어 국토의 비효율적 양극화 구조를 고착시키게 될 것입니다. 따라서 국가 균형발전은 지역발전은 물론 서울과 수도권의 문제를 해결하기 위해서도 일관성 있게 추진해야 합니다.

  이와 관련해서 유의할 것은 국가 균형발전을 추진하는 과정에서 풀린 각 지역의 토지 보상금이 수도권의 부동산 시장으로 유입되어 아파트 가격 상승을 초래하는 부작용이 발생하고 있다는 사실입니다. 이런 문제를 예방하기 위한 철저한 대책이 필요합니다. 토지 보상금이 또 다른 부동산 투기 자금이 되지 않도록 하는 세심한 정책적 배려가 뒤따라야 합니다. 또한 토지 보상자금이 좀 더 생산적인 부문으로 투자될 수 있도록 유도하는, 새로운 투자 기회의 창출이 함께 이루어져야 할 것입니다.

  공급 측면에서 아파트 선분양 제도는 재고되어야 합니다. 짓지도 않은 아파트를 광고나 모델하우스만 보고 구입하기 위해 줄지어 기다리는 것은 어느 나라, 어느 시장에도 없는 기이한 풍경입니다. 단기적으로 아파트 공급의 문제가 예상되더라도 아파트 후분양 제도를 확대 시행해야 합니다.

  사업 주체가 대지 소유권을 확보하고 분양 보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집하는 선분양 제도는 많은 문제를 야기하고 있습니다. 선분양 제도는 전매 시장을 낳아 투기 이익을 노린 거품을 유발합니다. 또한 선분양 제도 하에서는 선비용 지불로 입주자가 건설비 이자까지 부담할 뿐 아니라, 공급자의 도덕적 해이로 부실시공 및 품질 저하가 발생해도 소비자가 모든 손해를 감수해야 합니다. 특히 아파트에는 제조물 책임법도 적용되지 않고 있습니다. 이와 같이 불합리한 공급자 중심의 선분양 제도는 이제 후분양 제도로 바뀌어야 합니다.

  주택 보급률이 100%를 넘어섰다고 하지만 서민층의 기본적인 주거 수요는 여전히 미해결된 상태로 남아 있습니다. 이로 인한 소외계층의 상대적 박탈감은 사회통합에 장애로 작용하고 있습니다. 일반 중산계층에게는 시장을 통해 질 좋고 다양한 주택이 공급되도록 하되, 저소득층의 주거문제는 정부가 해결해 주어야 합니다.

  현재 전체 가구의 40%가 넘는 600여만 세대가 무주택 세대로 남의 집에 거주하고 있으며, 전월세 가격 상승으로 이들의 주거 불안은 지속되고 있습니다. 또한 300만 가구 이상이 3인 가구 기준 최저 주거 공간인 ‘8.8평, 방 2칸, 부엌, 화장실’에 못 미치는 주택에 살고 있으며, 이 가운데 100여만 가구는 단칸방에 살고 있습니다. 이러한 현실에도 불구하고 우리나라의 공공임대주택 비율이 선진국보다 크게 낮은 것은 우리의 주택정책에 큰 공백이 있다는 것을 보여줍니다. 공공부문 주택 공급정책에 대한 대대적인 보완이 필요합니다.

  결론적으로 공공부문과 민간부문의 역할을 나누어, 고급 주택은 민간부문의 자율적인 공급 기능에 맡기되, 취약계층에게 저렴한 장기임대주택을 공급하는 역할은 공공부문이 맡음으로써, 전 국민을 위한 주거 복지를 실현하는 것이 부동산 정책의 기본 틀이 되어야 한다고 생각합니다.

  마지막으로 장기적으로는 주택 공급의 목표를 물량 위주에서 질 좋은 주택의 공급으로 전환해야 합니다. 이제 2026년이면 한국은 65세 이상의 인구가 전체 인구의 20%를 넘는 초고령화사회가 될 것으로 예상되며, 국민소득도 4만 불을 넘어설 것으로 기대됩니다. 주택정책의 목표도 이러한 환경의 변화에 맞추어 수정되어야 합니다.

  사실 지금의 부동산 문제는 기본적으로 부동산이 투기와 투자의 대상이 된 데 기인하지만, 국민소득이 증가하면서 좀 더 나은 아파트에서 살려는 사람들의 욕구가 분출한 데에도 상당한 원인이 있다고 생각합니다. 국민소득의 증가로 인해 이미 많은 수의 국민들이 교육환경과 생활환경이 좋은 차별화된 주택을 선호하고 있습니다. 경제적 여유가 있는 계층에게는 이들의 요구를 충족시켜 줄 질 좋은 아파트가 정상적인 시장가격에 따라 공급되도록 할 필요가 있습니다.

  무주택자나 집을 늘리고자 하는 1가구 1주택자에게는 열심히 일하고 저축하면 집 걱정을 하지 않아도 된다는 믿음을 주어야 합니다. 또한 여유가 없는 취약계층에게는 국가가 주거 복지의 차원에서 임대주택과 공공주택을 저렴하게 공급해야 합니다.

  이러한 시장기능과 정부 공공정책의 조화를 통해 모든 계층의 모든 가구가 자신의 경제력에 맞는 수준의 주택을 정당한 비용으로 향유할 수 있는 것, 이것이 내가 지향하는 주거 복지의 미래입니다. 시장기능과 공공정책이 효율적인 경제와 사회 통합적 시민사회를 발전시킬 수 있도록 민주정부의 유능한 정책 역량이 제대로 발휘되어야 하겠습니다.>