[CEONEWS=이재훈 대표기자] 대한민국 부동산 정책의 역사에서 보유세는 늘 '뜨거운 감자'였다. 노무현 정부가 종합부동산세를 도입했을 때 거센 조세 저항이 정권 지지율을 흔들었고, 문재인 정부의 보유세 인상은 '집값 폭등'이라는 역설적 결과를 낳았다. 그 교훈은 이후 모든 정부에게 보유세를 '최후의 수단'으로 각인시켰다.

이재명 대통령도 집권 초기에는 같은 말을 했다. 지난 1월 신년 기자회견에서 "세금은 가급적 하지 않는 것이 바람직하다. 마지막 수단"이라 했다. 그런데 불과 석 달 만에 그 마지막 수단이 전면에 등장했다. 4월 9일 국민경제자문회의 제1차 전체회의에서 이 대통령이 "무슨 수를 써서라도 부동산 투기를 할 수 없게 해야 한다"며 기업의 비업무용 부동산에 대해 "대대적인 보유 부담을 안기는 방향으로 검토해보라"고 직접 지시한 것이다. 개인 다주택자와 비거주 고가주택 보유자까지 겨냥하는 보유세 전선이 동시에 열렸다.

■ 기업 비업무용 부동산 107조 원을 정조준

이번 정책의 핵심 타깃 규모는 막대하다. 국내 상장법인 2,554곳의 투자 부동산 합산 가액은 107조 원대에 달하며, 5대 그룹이 보유한 전체 토지 가격은 15년 사이 3배 상승해 47조 원에 이른다.

현행 기업 비업무용 토지에는 공시지가 합산 기준 15억 원 이하 1%, 45억 원 이하 2%, 45억 원 초과 3%의 세율이 적용되며 공제액은 5억 원이다. 정부는 공제 축소, 과표 구간 세분화, 세율 인상 등을 통해 실질적인 세 부담을 끌어올리는 방안을 검토 중이며, 단순 세율 조정을 넘어 담보 인정 비율 축소와 관련 대출 제한 같은 금융 규제도 병행 카드로 거론된다.

재계는 방향에는 공감하면서도 우려를 숨기지 않는다. 업황 악화나 자금난으로 부득이하게 착공이 지연된 부지, 중장기 사업을 위해 선점해 놓은 토지까지 비업무용으로 간주될 경우 기업 투자 의지 자체가 위축될 수 있다는 것이다. '투기'와 '정상적 투자'를 가르는 기준의 명확성이 정책 성패의 첫 번째 관건이다.

■ 개인 다주택자와 비거주 1주택자, 이중 압박

기업을 향한 칼이 뽑히기 전부터, 개인 주택 보유자를 향한 압박은 이미 단계적으로 진행 중이다. 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된다. 조정대상지역 3주택자의 최고 실효세율은 지방소득세 포함 82.5%에 달한다.

보유세 인상도 가시화되고 있다. 세법 개정이 필요한 종부세 세율 인상보다는 공시가격 현실화율 상향과 공정시장가액비율 조정이 유력한 카드로 거론된다. 현재 공동주택 공시가격 현실화율은 69% 수준으로, 이를 끌어올리면 세율 변경 없이도 실질 세 부담이 커진다. 지난해 약 15% 급등한 강남3구의 고가주택 보유세는 올해만 40% 이상 증가할 것으로 추정된다.

규제 범위도 확장됐다. 이 대통령은 3월 22일 "주택과 부동산 정책의 논의·입안·보고·결재 과정에서 다주택자와 비거주 고가주택 소유자, 부동산 과다보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 지시했다"고 밝혔다. 정책 결정 구조 자체를 바꾸겠다는 강력한 의지다. 동시에 비거주 1주택자도 전세를 끼고 집을 팔 수 있도록 퇴로를 열어주는 병행 카드도 꺼냈다.

■ 전문가 경고: "인풋이 같으면 아웃풋도 같다"

부동산 업계에서 가장 날카로운 분석가로 꼽히는 김인만 김인만부동산경제연구소장은 이재명 정부의 보유세 인상 가능성을 "99%"라고 단언하면서도 강한 경고를 함께 던졌다.

"양도세를 올리면 다주택자들은 두 가지 생각을 합니다. 5월 9일 전에 팔아야 해, 아니면 82% 내고는 못 팔겠어. 못 팔겠다고 하면 매물이 잠기죠. 그러면 정부는 결국 보유세 카드로 넘어갈 수밖에 없습니다."

김 소장은 이어 문재인·노무현 정부의 사례를 직격했다. "양도세와 보유세를 동시에 올리는 건 노무현, 문재인 정부 때와 똑같습니다. 인풋이 같으면 아웃풋이 같아요. 두 번 경험한 정책을 또 한다는 건 시장의 신뢰를 얻기 어렵습니다." 그가 제시하는 대안은 명확하다. "보유세를 올리고자 한다면 양도세는 오히려 내려줘야 합니다. 싱가포르처럼 사기는 어렵게, 빠져나갈 구멍은 크게 만들어야 시장이 회전됩니다."

김 소장은 또 다른 역설도 짚었다. "다주택 하지 말라고 하니 1주택으로 가게 되고, 거주하라고 하면 거주하게 됩니다. 거주하게 되면 세입자들은 더 외곽으로 밀려나고, 결국 똘똘한 한 채 집값은 더 오르면서 부동산 양극화는 심화됩니다." 집값을 잡겠다는 정책이 오히려 중산층과 무주택자를 더 고통스럽게 만드는 역설, 이것이 이재명 정부가 풀어야 할 가장 어려운 방정식이다.

■ 정치적 뇌관: 6·3 지방선거에서 2028년 총선까지

부동산은 한국 정치에서 가장 폭발력 있는 변수다. 이재명 정부의 보유세 카드는 두 차례의 선거와 직접적으로 맞물려 있다.

6·3 지방선거는 정부 부동산 정책의 첫 번째 성적표다. 서울 아파트 매매가는 2월까지 21주 연속 상승했다. 집값 안정화의 가시적 신호가 선거 전에 나타난다면 여당은 수도권과 영남 험지에서 동시에 우위를 점하는 '완승'을 노릴 수 있다. 그러나 세 부담만 늘고 집값이 잡히지 않을 경우 중도층 이탈로 이어지는 '양날의 검'이 될 수 있다.

2028년 총선은 이재명 정부 후반부 입법 동력을 결정짓는 분수령이다. 정부는 이번 보유세 강화를 단순한 세제 조정이 아닌 '토지공개념 3법' 등 구조적 입법의 포석으로 설계하고 있다. 만약 6·3 지방선거에서 서울·부산·대구 등 주요 광역시장을 민주당이 석권하고 부동산 안정 효과까지 가시화된다면, 2028년 총선은 이재명 정부의 정책 정당성을 뒷받침하는 압도적 민심 확인의 무대가 될 수 있다.

반대로, 선거 전 과도한 세 부담으로 인해 조세 저항이 거세지거나 경기 둔화가 동반될 경우, 야당의 '세금 폭탄' 프레임이 2028년까지 이어지는 장기 리스크로 작용할 수 있다. 부동산 정책이 선거에 미치는 영향은 단기가 아닌 복수 선거에 걸쳐 나타난다는 역대 정권의 교훈은 이재명 정부에도 그대로 적용된다.

■ 성공의 세 조건

이 대통령이 직접 분당 아파트를 매도하고, 다주택 공직자를 정책 결정에서 배제하는 솔선수범을 보인 것은 정책 신뢰도 구축의 출발점이다. 그러나 선언과 실행 사이에는 세 가지 방정식이 남아 있다.

첫째, 공급과 규제의 동시성이다. 정부가 발표한 수도권 5만 9,700호 공급 계획이 속도를 내야 한다. 보유세로 압박해 매물이 나오더라도 공급 파이프라인이 받쳐주지 않으면 가격 안정은 요원하다. 둘째, 보유세-거래세의 균형이다. 보유세를 올리되 거래세를 낮춰 퇴로를 확실히 열어야 한다. 김인만 소장의 표현대로 "진짜 아프게 채찍을 때리되, 빠져나갈 구멍은 크게" 만들어야 시장이 움직인다. 셋째, 세수의 재분배 청사진이다. 늘어나는 보유세 수입을 기본주택 공급과 무주택자 주거 복지 재원으로 환류하는 명확한 설계가 '부자 감세 반대편'의 공감대를 만들 수 있다.

■ 부동산 공화국 탈출, 정권의 명운이 달렸다

이재명 대통령은 "부동산 공화국 탈출은 대한민국 대전환의 핵심 중의 핵심 과제이고, 이 정권의 성패가 달린 일"이라고 선언했다. 기업 107조 원짜리 비업무용 자산과 개인 다주택자·비거주 1주택자를 동시에 겨냥하는 이번 보유세 카드는 역대 최광범위 부동산 세제 개편의 서막이다.

성공한다면 '부동산 불패' 신화를 구조적으로 깨뜨린 최초의 정부로 역사에 기록될 것이다. 그러나 김인만 소장의 경고처럼 "인풋이 같으면 아웃풋도 같다"는 시장의 냉정한 법칙 앞에서, 이 실험의 첫 번째 성적표는 오는 6월 3일 투표소에서 나온다. 그리고 그 결과는 2028년 총선 지형까지 결정짓는 거대한 전선의 시작이다.

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