정부 ‘중개인 없는 거래’ 구축… 중개사 ‘발끈’

VR 매물 확인, 정부인증 전자계약… “기술적으로 가능”

위조 막고 분쟁 조정 어려워… “현실적으로는 한계”

기술 발전으로 중개인의 역할 감소할 것은 분명

정부가 내년 예산안에 넣은 문구 하나가 공인중개사 업계를 들쑤셨다. 최근 정부가 ‘중개인 없는 부동산 거래' 시스템을 개발한다고 발표했다가 공인중개사들이 결사 반대 의지를 표명하며 집단행동에 나선 것. 중개인이 없는 거래 시스템에선 말 그대로 중개인이 필요 없다. 중개사들이 거칠게 반발하는 이유다. 홍남기 경제부총리까지 나서 “확정된 것이 아니다. 오해가 있었다”고 해명했지만, 중개사들은 정부 쪽에서 ‘완전 백지화’란 얘기 나올 때까지 릴레이 시위를 멈추지 않을 기세다. 그런데 진짜 궁금하긴 하다. 중개인 없는 부동산 거래가 정말 가능한 것일까? 

◇전재산을 거래하는데 전자시스템에 의존할 수 있나?

기획재정부가 지난 9월 공시한 내년도 예산안을 보면 ‘공인중개사 없는 부동산거래 시스템 구축 사업’이 등장한다. 부동산 거래를 비대면으로 할 수 있도록 VR(가상현실), AR(증강현실기술) 등을 통해 매물을 확인할 수 있도록 시스템을 갖춘다는 것이다. 또 위·변조가 가능한 거래 기록이나 허위매물 등록에 대해선 블록체인 기술을 통해 해결한다는 취지다. 이러한 시스템 구축이 가능한지 연구를 하겠다는 것이 정부 예산안의 취지다.

전문가들은 “기술적으로 불가능한 일은 아니다”고 입을 모은다. 주택 내외부의 모습을 3D 입체화면으로 데이터화 하면 부동산을 임차·매수하려는 이들은 VR을 통해 이를 확인할 수 있다. 등기부에 기입돼 있는 부동산에 대한 사실관계, 소유권·저당권 등 권리관계는 통합된 디지털 장부로 확인 검증을 한다. 매매·임대 계약서는 정부가 인증한 전자계약시스템을 통하면 되고, 거래 대금은 에스크로우 제도(구매자와 판매자 간 신용관계가 불확실할 때 제3자가 상거래가 원활히 이루어질 수 있도록 중개를 하는 매매 보호 서비스)를 통해 넘기면 된다. 이러한 변화는 비단 부동산 거래 영역 뿐 아니다. 4차산업혁명이 대두되면서 사회 각 분야에서 일어나고 있는 큰 흐름이다. 

하지만 어디까지나 이론적으로 가능하다는 것이지 현실적으로 실현 가능하다는 의미는 아니다. 전국의 모든 부동산을 VR로 열람할 수 있을까. 아파트처럼 정형화된 부동산이라면 모를까 단독주택, 다가구, 상가, 토지를 모조리 디지털화 한다는 것은 현실적이지 않다. 거래 당사자간의 갈등을 조율하기도 어렵다. 지금도 매매계약서 작성하고 대금을 지급하기 전까지 분쟁은 흔히 벌어진다. 중간에 가격을 마음대로 조정하는가 하면 매물을 거두어들이는 경우도 있다. 이견조율을 해줄 누군가가 필요하다. 에스크로우제도는 또 다른 수수료를 낳는다. 부동산 비대면 거래를 추진하는 핵심 이유는 과도한 수수료 때문이다. 무엇보다 생면부지 제3자와 전 재산이나 다름없는 거액의 부동산을 사고 팔면서 전자시스템에만 의존하는 것은 깨름칙하다. 

◇그래도 변화는 대세… “경쟁력 없는 중개사는 도태될 것”

하지만 앞서 언급한 것처럼 변화의 흐름을 거스를 수는 없다. 소비자인 부동산 거래 당사자들은 거래에 들어가는 노력에 비해 중개사들이 너무 많은 수수료를 가져간다고 생각한다. AI기술 발전이 당장 공인중개사들의 일자리를 모조리 빼앗지는 못하겠지만, 많은 일자리를 잠식할 수는 있을 것이다. 실제 서울의 주요 아파트는 매수희망자가 집을 살펴보지도 않고 가계약을 체결한다. 매물의 상세 정보, 시세 등을 대략 알고있기 때문이다. 이런 정형화된 아파트를 거래하는데 공인중개사가 계약서를 써주며 1000만원 넘는 복비를 받는다. 정부가 나서지 않더라도 머지않아 시장이 안전하고 저렴한 거래시스템을 만들어낼 것 같다. 한 중개사 업계 관계자는 “해외에선 이미 부동산 중개부터 세무·금융 컨설팅까지 제공하는 회사들이 부동산 거래를 한다”며 “국내도 결국 경쟁력 있는 중개법인, 중개사들만 살아남고 경쟁력을 갖추지 못한 개인 중개사들은 도태될 수밖에 없을 것”이라고 했다.

글 CCBB 가마돈

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