“도산대로 건물주라구요? 말도 마세요. 도산해버릴 지경이니까”

서울에는 홍대·을지로·용산·이태원 등 38개 세부상권이 있다. 국토부와 한국감정원은 매분기 38개 상권을 분석한다. 우리금융경영연구소가 이 데이터를 토대로 2013년과 2018년 상권 변화를 분석한 ‘서울 주요 상권의 부동산 임대업 리스크 검토’ 보고서를 6월16일 발표했다. 

보고서를 작성한 성지영 책임연구원은 “상권에도 생애주기(Life Cycle)가 있다”고 설명했다. 서울 상권의 세대교체 현상이 뚜렷하다. 과거 ‘황금알을 낳는 거위’라 여겼던 강남 상권도 최근 수익률이 시원치 않다. 강남 상권 중 도산대로 임대료 수익률은 2년 연속 쪼그라들고 있다. 반면 ‘고시촌’ 이미지가 강했던 서울대입구역·신림동은 2018년 신촌·홍대를 제치고 우량상권으로 등극했다. 

자료 우리금융경영연구소

◇외국인 손님 잃은 동대문·이태원의 위기

2018년 4분기 기준 서울 6대 부진상권은 동대문·논현역·신촌·혜화동·도산대로·이태원이다. 공실률이 가장 높은 상권은 이태원이었다. 이태원 상가 10곳 중 2곳(20.2%)의 상가가 비었다. 이태원은 미군들이 주로 가던 동네다. 2018년 6월 용산 주한미군사령부와 유엔군사령부의 경기도 평택 이전으로 이태원 상인들은 직격탄을 맞았다.

38개 상권 공실률·임대료·수익률을 종합해본 결과 가장 낮은 평가를 받은 상권은 동대문이었다. 동대문은 두타·밀레오레·APM 등 의류를 전문으로 취급하는 대형 쇼핑몰이 들어선 곳이다. 2016년만 해도 중국 상인과 관광객이 떼로 몰려들었던 대형 상권이었다. 

동대문 상권이 부진한 이유는 일차적으로 중국인 관광객의 감소했기 때문이다. 2018년 한국을 찾은 중국인 관광객은 416만명. 한한령(限韩令·2016년 THAAD 사태 이후 중국 정부가 내린 한류 금지령) 발표 전인 2016년(806만명)에 비하면 절반 정도다.

동대문 거리. /한국창업부동산정보원 자료

그러나 최근엔 중국인을 중심으로 외국 관광객들의 방문이 늘고 있는 추세다. 따이공(중국 보따리상)들은 면세점업체와 화장품업체를 꾸준하게 찾는다. 면세품·화장품 업체들은 사드사태 이후에도 매출에 큰 타격을 입지 않았다. 따라서 동대문 상권 침체를 관광객이 감소했기 때문이라고만 보긴 어렵다. 골목의 전쟁의 저자 김영준 작가는 “명동은 중국인 관광객이 꾸준히 찾고 있다”고 했다. “명동과 비교했을 때 동대문은 의류전문 브랜드가 없다. 뿐만 아니라 공항철도나 지하철역과 멀리 떨어져 있어 접근성이 좋지 않다.”

구조적인 악재도 겹쳤다. 온라인 쇼핑몰 시장이 급격하게 성장했다. 작년 온라인 쇼핑 시장 규모는 약 93조4000억원(정보통신정책연구원 자료). 젊은 층 상당수는 오프라인보다 온라인 쇼핑몰을 더 많이 이용한다. 김영준 작가는 “동대문은 서울에서도 많이 낙후한 지역인데다 가격이 상대적으로 비싸 내·외국인을 끌어들일 만한 매력이 없다”고 했다.

◇빅뱅 대성이 산 도산대로 인접 건물···"이자상환리스크 커"

도산대로는 이자상황리스크가 가장 큰 상권이다. 이자상환리스크란 임대사업자의 이자상환능력에 영향을 주는 임대소득수익률을 고려했을 때 투자 대비 손실이 나는 정도를 말한다. 일반적으로 상가 투자금 대비 임대소득 비율이 3% 이상이어야 대출이자를 갚을 수 있다(대출금리 연 4%, 담보인정비율 75% 기준). 임대소득 수익률이 3%에 미치지 못하면 임대료를 받아도 대출이자를 내지 못한다. 도산대로는 서울 시내 상권 중 유일하게 2년 연속으로 이 비율이 3% 미만을 기록했다. 

빅뱅 대성이 구입한 도산대로변의 HS빌딩. 현재는 1층이 스타벅스 커피숍으로 바뀌었다. /대성 페이스북 팬클럽 페이지 자료, 구글맵 캡처

2017년까지는 빅뱅 대성·배우 황정민 등 유명 연예인이 도산대로에 인접한 건물을 샀다는 기사가 쏟아졌다. 유명 연예인처럼 많은 자산을 보유한 이들이라면 상권침체를 겪어도 큰 타격을 입진 않는다. 그러나 대출을 얻어 건물을 구입한 임대사업자의 경우 적지 않은 손실을 봤을 가능성이 높다. 부동산업계에서는 “빚내서 건물 산 도산대로 건물주는 도산하게 생겼다”는 말도 나온다.

압구정로데오 거리도 외국인 관광객 영향을 많이 받은 곳이다. 2012년 가수 싸이의 ‘강남스타일’이 글로벌 히트를 치면서 외국인 관광객이 몰려 들었다. 2013년 전까지만 해도 갤러리아백화점부터 청담사거리로 이어지는 명품거리는 외국 관광객들로 가득했다. 10년째 압구정동에서 토우공인중개사사무소를 운영하는 이시안 공인중개사는 “사드 사태 이후 외국인 관광객이 줄어들며 상권이 침체기에 접어들었다”고 했다. 

2019년 6월26일일 서울 강남구 압구정 로데오 상가건물 공실. /jobsN

그러나 최근 유명 레스토랑 셰프·파티셰가 도산대로를 찾고 있다. 의류업이 아닌 음식업으로 주력 상권 업종이 바뀌면서 거리에 활력이 돈다. 이시안 공인중개사는 “유명 셰프가 차린 레스토랑을 찾는 방문객이 많다”며 “최근 매각(신축)이 진행중인 건물이 늘고 있다”고 했다. 도산대로는 접근성과 교통이 좋아 언제든 다시 살아날 가능성이 높은 상권이라는 설명이다.

이 공인중개사의 말대로 도산대로 상권은 접근성이 큰 장점이다. 분당선 압구정로데오역이 도산대로 한가운데에 있다. 또 3호선인 압구정역에서 내려 도보로 10분 안에 갈 수 있는 동네다. 종로·명동·신촌 등 강북 도심권과 강남시내·여의도 등에 바로 갈 수 있는 버스노선도 있다. 성지영 연구원은 “도산대로는 공실이 늘어나는 등 서울시 6대 부진상권으로 꼽혔지만 투자수요가 지속적으로 늘어나고 있다”고 했다. 성 연구원은 “도산대로 상가 자산가치는 상승세를 유지하고 있다”고 했다. 

◇우량상권 샤로수길·왕십리·신림역···공통점?

서울 상권의 세대교체 현상을 가장 뚜렷하게 나타내는 곳은 서울대입구역. 2017년 4분기부터 작년 4분기까지 공실률은 0%대다. 공실률이 낮은데비해 임대료 연간 상승률(5.3%)은 서울에서 가장 높았다. 서울대입구역 상권 매력도는 2013년 14위에 그쳤지만 올해 1위로 수직상승했다.

박준형이 서울대입구역을 탐방하고 있다. /유튜브 와썹맨(@Wassup Man)캡처

서울대입구역과 낙성대역을 잇는 큰 길에서 아파트 단지 쪽으로 들어가다보면 나오는 길이 샤로수길(서울대 마크인 ‘샤’와 신사동 가로수길을 합한 단어)이다. 저렴한 가격을 내세운 음식점들이 줄지어 있다. 경기 불황과 소득 불안정이 가성비 좋은 가게들을 인기 맛집으로 만들었다. 인근에는 대학가가 인접해 있어 거리에 젊은 활기가 돈다. 프랑스·일본 가정 음식점과 술집·카페 등도 손님이 많다. 김영준 작가는 “상권에 대학가가 있다는 건 꾸준한 소비층을 얻을 수 있는 중요한 요소”라고 했다. 

2위 상권도 대학가인 왕십리였다. 왕십리는 교통 요충지로 지하철 2호선과 5호선, 경의·중앙선, 분당선 4개 노선이 만나는 곳이다. 서울 교통공사가 발표한 자료를 보면, 하루 평균 약 10만명이 왕십리역을 이용한다. 왕십리역 상권 유동인구(소상공인시장진흥공단 자료)는 30대가 22.6%로 가장 높았다. 이어 20대(20.8%)와 40대(19.7%)가 뒤를 이었다. 

고시학원·문구점이 줄지어 있었던 신림역에는 카페·베이커리 등이 들어서고 있다. /조선DB

우량상권 3위를 기록한 신림역은 주변이 번잡한데다 고시원이 늘어서 있는 동네다. 국내 최대 원룸촌이라는 점이 오히려 상권 발달에 큰 역할을 한 셈이다. 지하철 승하차 인구는 일일평균 15만명에 이른다. 대학생과 고시생이 많아 가성비 높은 음식점이 많다.

최근 신림역 주변은 서울 서남부를 대표하는 상권으로 떠오르고 있다. 동작·양천구·구로 등 인접 지역에서 사람들이 모여든다. 비교적 저렴한 먹거리로 상권이 이뤄져 10·20대 젊은이들에게 인기가 좋다. 유동인구는 20대(22.3%)가 가장 많다. 30대(21.9%)와 10대(4.5%)의 비율도 높다. 

글 CCBB 감자깡

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